Как выселить человека из наследуемой квартиры

Наследование – это форма универсального правопреемства, при которой право собственности на квартиру умершего родственника переходит к его наследникам (ст. 1110 ГК РФ). С момента вступления в наследство они вправе самостоятельно владеть, пользоваться, распоряжаться квартирой и реализовывать иные права собственника. В том числе решать, кому разрешено, а кому нет проживать в жилом помещении (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Если после оформления наследства в квартире продолжает проживать тот, кто по мнению наследника утратило право пользования жилым помещением, он должен добровольно освободить жилое помещение. Иначе его допускается выселить в судебном порядке (п. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Когда жильцы утрачивают право пользования квартирой

Вот самые распространенные случаи:

  1. При прекращении семейных отношений с собственником. Например, если ранее вместе с умершим наследодателем на правах члена семьи в квартире проживал его супруг. Но после смерти наследодателя квартира по завещанию перешла его брату/сестре. Переживший наследодателя супруг не имеет семейных отношений с новыми собственниками, поэтому подлежит выселению как бывший член семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Правда, в случае отсутствия у него иного места жительства или возможности оплаты аренды, суд вправе на определенный срок сохранить за таким лицом право пользования. Например, на год.
  2. При прекращении договора безвозмездного пользования. Если до смерти наследодатель разрешил кому-то бесплатно проживать в квартире — это договор безвозмездного пользования (п. 1 ст. 689 ГК РФ). В случае смерти собственника права и обязанности ссудодателя переходят к его наследникам (п. 2 ст. 700 ГК РФ). Они вправе без каких-либо для этого оснований расторгнуть договор и прекратить право пользования такого жильца. В этом случае ему придется в течение месяца выехать из квартиры (п. 1 ст. 699 ГК РФ). А если он этого не сделает, его допускается выселять принудительно.
  3. При прекращении договора найма жилья. Если умерший наследодатель сдавал квартиру третьим лицам за деньги — это договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). После его смерти наймодателем становится наследник, при этом условия ранее заключенного договора найма жилья продолжают действовать, он обязан их соблюдать (п. 1 ст. 675 ГК РФ). Когда его срок закончится, наследники вправе требовать освобождения занимаемого помещения.

До истечения этого срока допускается требовать досрочного расторжения договора найма, например, если наниматель дважды не внес платежи по договору или своими действиями портит жилое помещение или имущество квартиры (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Если наниматель отказывается выезжать добровольно, его разрешено выселить принудительно (ст. 688 ГК РФ).

Когда выселить из наследуемой квартиры не получится

Есть случаи, когда жильцы все же сохраняют право проживания. Это возможно:

  1. В случае сохранения семейных отношений с наследником. Например, если лицо, которое проживает в наследуемой квартире, является супругом, ребенком, родителем наследника. Или иные члены семьи, с которыми длительное время складывались семейные отношения, например, сестры/братья, бабушки/дедушки, дяди/тети и прочие. При определении наличия или отсутствия семейных отношений имеет значение взаимное уважение и взаимная забота, ведение общего хозяйства, наличие общих интересов и т.д. (п. 11 Постановления Пленума ВС № 14 от 02.07.2009).
  2. Если проживающее лицо является наследником умершего. Если наследование проходит по закону и завещание отсутствует, будучи наследником, такое лицо вправе претендовать на часть в наследственной массе. В эту массу входит и наследственная квартира. То есть, человек получит часть в наследственном жилом помещении. А выселить его из его же квартиры нельзя, так как это противоречит составу права собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ).
  3. Если проживающее лицо хоть и не является членом семьи наследника, но сохраняет право проживания, так как отказалось от участия в приватизации. Дело в том, что граждане, которые на момент приватизации имели право на участие в ней, но отказались от этого, даже в случае прекращения семейных отношений с собственникам, сохраняют право пользования жилыми помещениями (ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004).
  4. Если в квартире проживают несовершеннолетние, лишенные родительской опеки. Выселить несовершеннолетних по решению суда разрешено только при условии согласия на это органа опеки. Он даст такое согласие только при условии, что не произойдет необоснованного ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего (Постановление КРФ № 13-П от 08.06.2012).

Как выселить человека из квартиры: порядок действий

Итак, право пользования жилым помещением жильцом утрачено. Сначала нужно предложить такому жильцу выселится добровольно. И только если он откажется или проигнорирует такое требование, допускается начать выселение через суд. Вот что нужно сделать:

Порядок выселения предполагает обязательность досудебного урегулирования. Владелец квартиры должен установить выселяемому лицу срок, в течение которого тот должен добровольно покинуть жилое помещение (п. 1 ст. 35 ЖК РФ). Сколько конкретно дней нужно дать жильцу на добровольное выселение закон не определяет. Такой срок должен быть разумным, объективно необходимым для сбора вещей, вывоза имущества, возможно, поиска временного жилья (Определение Оренбургского облсуда № 33-2668/2015 от 12.05.2015).

Обычно для этого нужно от 5 до 14 дней. Чтобы подтвердить для будущего суда факт установления срока для добровольного выезда, жильца нужно уведомить письменно. Для этого нужно составить и направить ему уведомление.

Уведомление составляется в свободной форме. В нем есть смысл указать:

Его необходимо направить в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично под подпись. Если жилец уклоняется от получения письма, уведомить его о выселении допускается и устно – главное, зафиксировать этот факт. Например, записав на диктофон или видео телефонный разговор, .

Если разумный срок прошел, а квартирант так и не выехал, его допускается выселить через суд (п. 1 ст. 35 ЖК РФ). Для этого необходимо составить исковое заявление. В соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ оно содержит:

К нему необходимо приложить такие документы:

Сначала копию иска + документы необходимо направить ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Само уведомление потом нужно приложить к иску при подаче в суд (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). Если этого не сделать, суд вправе оставить иск без движения (п. 1 ст. 136 ГПК РФ).

Затем необходимо уплатить госпошлину 300 рублей, так как требование является неимущественным (пп. 3 п. 1 ст.333.19 НК РФ). А потом подать иск и документы в районный суд по месту жительства выселяемого жильца.

Затем приходим в суд, поддерживаем исковые требования, приводим все описанные в иске аргументы. Если речь не идет о выселении бывших членов семьи, вопрос рассматривается относительно быстро и вероятнее всего в вашу пользу. Когда нужно выселить бывшего члена семьи, это значительно сложнее и дольше. Рекомендуем привлечь к делу квалифицированных юристов.

Когда решение вступит в силу, получите в суде исполнительный лист. Он потребуется, если ответчик откажется добровольно исполнять решение суда.

Несмотря на решение суда, квартирант продолжает проживать в квартире. Будем выселять принудительно. Для этого нужно взять исполнительный лист и подать его в ОССП по месту нахождения квартиры. Приставы откроют производство, дадут 5 дней на добровольное выселение, а затем назначат дату для принудительного. Если до этого дня жилец не выедет добровольно, приставы вместе с МВД и специализированной организацией срежут двери, вскроют замки, опишут все вещи жильца и выселят его из квартиры принудительно.

Связанные с этим расходы понесет взыскатель – собственник квартиры. Впоследствии эти расходы допускается возместить за счет выселенного лица (п. 9 ст. 107 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве»).

Весь этот путь займет не менее 5-7 месяцев. Если дело касается выселения бывших членов семьи, дело затянется на более длительный срок.

Как осуществляется процедура выселения квартирантов-неплательщиков?

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды.

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них. Наем жилого помещения – один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения. Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения.

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

  1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
  2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
  3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

Когда владелец имущества просит в течение установленного соглашением срока покинуть жилплощадь, наниматель обязан выполнить данное требование.

Однако, для выселения нанимателей из сдаваемого жилья раньше отведенного в соглашении срока, возможно по ряду причин:

  1. Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
  2. Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
  3. Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
  4. Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
  5. Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Для прекращения действия договора, в случае неуплаты за аренду имущества, нужно руководствоваться сроком заключения договора.

Исходя из этого:

Порядок решения спорной ситуации начинается с того момента, когда собственник направляет в письменном виде уведомление с претензией в адрес арендаторов, которые не производят оплату. Когда вышеуказанные сроки наступают, жильцы должны покинуть жилье.

Гражданско-правовые договора отличаются тем, что участники такого соглашения по взаимному согласию могут установить различные условия, включая те, которые служат прекращением правоотношений досрочно.

Но имейте ввиду, что условия, которые явно направлены на ущемление прав одной из участников соглашения (например, право арендодателя прекратить договор без предупреждения в любое время), признаются судом недействительными.

Выселение с договором аренды

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

Такие меры, как замена замков, заселение в жилье других нанимателей, в момент отсутствия нынешних арендаторов, считаются неправомерными.

В связи с этим все действия должны быть подкреплены законом, а издержки можно в дальнейшем возместить через суд.

Рекомендуется в договоре найма прописать следующие пункты:

  1. В каких ситуация осуществляется процедура выселения;
  2. Порядок выселения;
  3. Размер неустойки, когда нарушаются правила соглашения.

Четко и грамотно составленный договор убережет вас от головной боли, которая может возникнуть в спорной ситуации, касательно выселения. Но фактически выселить нанимателей принудительно, прибегая к помощи уполномоченных органов, возможно только по решению суда, даже если договор быть составлен хорошо.

Читайте также:  Оформление и налог при продаже квартиры по наследству

Выселение без договора аренды

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.

Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.

В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.

Наличие регистрации у жильцов

Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.

Выселение при наличии регистрации возможно:

  1. По желанию жильцов;
  2. По решению суда.

Однако, достаточно широкий спектр законодательного регламента, определяющего порядок регистрации.

Отдельные нормы закона устанавливают, что лишить регистрации лицо по месту его проживания, а вместе с тем выселить, можно на основании:

  1. Призыва лица на службу в вооруженные силы;
  2. Осуждение с лишением свободы;
  3. Судебного решения (о выселении, признании пропавшим без вести, признание умершим и т.п.).
  4. Предоставления на момент регистрации поддельных документов.

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Если владелец в состоянии документально подтвердить факт отсутствия на протяжении 6 месяцев, снять с учета зарегистрированное лицо можно посредством простого заявления в миграционную службу.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

  1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
  2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
  3. В случае отказа подать заявление в суд;
  4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
  5. Получить исковой лист в суде;
  6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
  7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя.

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.

Обращение в суд

Обращаясь в суд, владелец имеет право выдвигать следующие требования:

  1. Выселения арендатора;
  2. Погашения имеющейся задолженности по найму;
  3. Выплата неустойки;
  4. Возмещение убытков, которые понес собственник в процессе судебной тяжбы.

Доказательства для выселения

Этот пункт напрямую зависит от того, был ли заключен договор аренды.

Когда договор заключался, следует предоставить:

  1. Договор аренды;
  2. Доказательство имеющегося нарушения, из которого следует выселение с расторжением договора;
  3. Доказательство того, что наниматель был уведомлен об имеющемся нарушении.

Без договора, необходимо предоставить:

  1. Видео или аудио запись, которая доказывает заключение соглашения, а также уведомление арендатора о выселении;
  2. Документы, которые доказывают факт оплаты арендованного жилья (даже если последняя оплата осуществлялась давно).

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Название суда;
  2. Наименование сторон, которые участвовали в соглашении;
  3. Общее описание соглашения;
  4. Доказательство имеющегося нарушения;
  5. Требования владельца жилища;
  6. Нормативный документ, на основании которого подтверждаются требования истца;
  7. Дата и подпись.

В качестве заключения можно сказать, что закон в первую очередь выступает на стороне защиты правильности ведения отношений гражданско-правового сегмента. И никакой роли не играет, кто выступает с претензиями к выполнению договора найма.

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Добавьте “Правду.Ру” в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен

Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.

Как выселить арендаторов из наследуемой квартиры?

Здравствуйте, помогите решить такую проблему. У меня умерла мама, есть брат родной. Ещё не вступили в наследство, как брат взял и сдал квартиру людям. Я там проживал с мамой 6 лет, я у людей которые там живут денег за проживания не брал, договор не составлял. Вопрос: я имею право приехать и выгнать людей с квартиры? И как это сделать, чтобы не нарушать закон? Полиция, которая приезжала, не захотела заниматься. Я уже подал на наследство 12 августа.

Отвечает

Погодина Светлана Николаевна Юрист

Открытие наследства запускает механизм наследственного правопреемства. Наследство открылось 12 августа. Процедура правопреемства подразумевает принятие наследства. Одним из способов принятия наследства является его фактическое принятие, когда наследник проживает вместе с наследодателем, далее там остается проживать, сохраняет документы на имущество, платит налоги, т.е. пользуется и оплачивает. В вашем случае, как я поняла из вашего рассказа, именно такой случай. Т.е. у вас есть полное право вызвать полицию и выселить посторонних людей.

Вопросы по теме:

  1. Может муж выселить меня и детей из квартиры?
  2. Может один из собственников квартиры выселить жену другого?
  3. Можно выписать свекровь из наследуемой квартиры?
  4. Как выселить сожителя из квартиры и установить порядок общения с ребенком?
  5. Нужно ли платить налог с продажи наследуемой квартиры?
  6. Как выселить из квартиры друзей арендаторов?
  7. Как выселить с доли сособственника арендаторов?
  8. Можно выписать мать из квартиры, если в прописан ее сын?

«Мое право» – правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.

Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных

XДанный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.

Права арендатора квартиры после смерти собственника

Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.

Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.

В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.

Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.

Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.

Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.

В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.

Что делать, если арендодатель умер

В случае, когда наступила смерть арендодателя, договор найма жилого помещения не считается аннулированным. Наем также действителен и продолжает иметь свою силу. Но второй стороной становится наследник имущества.

Права, ответственность и обязанности по наследству аренды имущества переходят наследнику по закону или по завещанию сразу же и не требуют каких-либо переоформленных документов. Это четко прописано в Гражданском Кодексе РФ в статье 1152 части 4.

Но стоит отметить, что наследник не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как право на наследование квартиры не предоставляет ему таковой возможности.

По закону будущий арендодатель сможет начать переоформлять документы на собственность только по истечению полугода после смерти владельца квартиры. В таком случае перед арендатором встает вопрос, куда и как вносить плату за съем квартиры. Лучше всего делать это на депозит нотариуса. Также арендодатель может осуществлять платежи наследнику. Последний хоть и не может предоставить документально право владения, но имеет его с момента наследования, то есть с момента смерти владельца жилой площади. Но важно все выплаты заверять документально в виде расписок с указанием даты и суммы.

Существуют прецеденты, когда будущий собственник желает расторжения договора и хочет выселять жильцов. Попытаться сделать это он может только в судебном порядке. Но, как правило, суд в очень редких случаях выносит свое решение в пользу наследника. Особенно это касается тех случаев, когда арендатор своевременно вносит платежи. Так что даже если наследник обнаглел и хочет выгнать квартиросъемщика из квартиры, то это вряд ли у него получится сделать законно.

Иногда бывают ситуации, что владелец квартиры, неожиданно ушедший из жизни, не имеет родственников и не составил завещания. В таком случае квартира и все остальное имущество считается выморочным и переходит во владение государству. Но даже в такой ситуации у арендатора договор продолжается и прекращение его возможно по истечению срока, а также по соглашению всех сторон договора.

В результате можно сделать вывод, что независимо от того, кто наследует имущество, в случае смерти владельца квартиры у квартиросъемщика не происходит никаких изменений.

Как выселить переставших платить арендаторов

Отъявленные негодяи занимают вашу квартиру и отказываются съезжать — вполне реальная ситуация, если вам не повезло с арендаторами. Лайфхакер спешит на помощь и разбирается, как и в каких случаях недобросовестных жильцов можно выселить из сдаваемой недвижимости.

В каких случаях выселять квартиросъёмщика законно

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Самое главное в вопросе выселения — форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же договор аренды) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению: если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

Читайте также:  Увольнение без отработки по трудовому кодексу

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов, подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела — до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции. Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со злостными арендаторами «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них — вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Сдача квартиры позволяет получить ощутимую прибавку к доходу. Однако не все квартиранты добросовестно выполняют взятые на себя обязательства. Люди могут отказаться платить, при этом не желая покидать помещение. В результате владелец квартиры фактически лишается возможности использовать жилье. Выселить нерадивых квартирантов можно по закону. Однако действовать необходимо с соблюдением существующих правил, о которых вы узнаете, прочитав статью.

Нормативное регулирование

В ст. 209 ГК РФ говорится, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Однако действия владельца помещения не должны противоречить положениям действующего законодательства. Например, если жилье передано внаем, то должны соблюдаться права нанимателей, а право на распоряжение жильем собственника ограничивается.

Для выселения жильцов должны быть веские основания. Они вытекают из положений ст. 678 ГК РФ . Там говорится, что наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма. Если возникла задолженность, соглашение может быть расторгнуто. Процесс осуществляют с соблюдением положений ст. 687 ГК РФ . Может возникнуть потребность в обращении в суд. Если требования заявителя удовлетворят, договор расторгнут, а квартирантов выселят в соответствии с требованиями ст. 688 ГК РФ .

Основания для выселения

Перечень оснований для выселения жильцов зафиксирован в ст. 687 ГК РФ . Попросить покинуть помещение могут в следующих случаях:

Хозяин должен доказать наличие оснований для выселения. Если речь идет о расторжении договора из-за неуплаты, во внимание принимают период, на который заключено соглашение. Договор признают краткосрочным, если его заключили на срок меньше 12 месяцев. В этом случае применить санкции в отношении квартиранта можно, если лицо не платит свыше 60 дней. Долгосрочным договор становится, если заключен на период от 12 до 60 месяцев.

Основание для принудительного выселения — невнесение денежных средств в качестве квартплаты в течение больше полугода. Чаще всего арендаторов выселяют именно за это. Однако суд может учесть жизненные обстоятельства жильца и изменить меры.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как выписать из квартиры бывшего члена семьи . Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Без договора найма

На практике стороны могут не заключить соглашение. В этом случае ситуация упрощается. Искать основания для выселения необязательно. Достаточно наличия желания владельца. Однако важно соблюдать схему выселения. Изначально нужно уведомить гражданина о предстоящей процедуре. Важно предоставить срок на добровольное освобождение помещения. Если человек отказывается съезжать, можно обратиться к участковому или в полицию. В результате жильцов выдворят силовыми методами.

В ситуации, когда арендатор сдает квартиру в субаренду, приходится выселять жильцов, к которым владелец помещения отношения не имеет.

Несмотря на простоту выселения, при сдаче квартиры в аренду без договора присутствует ряд рисков для владельца помещения. В частности, проблематично взыскать арендную плату. Доказать возникновение задолженности сложно. Известны случаи, когда жильцы проживали в помещении, а деньги платить отказывались. По закону привлечь лицо к ответственности в этом случае практически невозможно. Мы рекомендуем всегда заключать договор найма жилья.

По договору найма

Чтобы регламентировать правоотношения, стороны составляют договор. Бумагу оформляют с учетом требований ст. 674 ГК РФ . Соглашение готовят в свободной форме. Оно не требует нотариального удостоверения. Обязательно должны присутствовать основания для выселения. Если они присутствуют, владелец квартиры должен отправить письменное уведомление о расторжении договора. В документе фиксируют дату будущего выселения. Если квартиросъемщик не соглашается добровольно покинуть помещение, потребуется обратиться в суд. Основанием для разбирательства становится исковое заявление, подготовленное с учетом требований ст. 131 ГПК РФ .

Имеющих регистрацию по месту пребывания

Прописка в квартире не наделяет гражданина правом собственности вне зависимости от того, какое количество времени лицо проживает в помещении. Распоряжаться жильём может только хозяин квартиры. Если возникнет потребность, прописанного гражданина можно выселить. Основаниями для подобных мер могут стать:

Согласно статье 35 ЖК РФ , гражданин обязан уведомить жильца в письменной форме о том, что планируется расторгнуть договор. Если человек отказывается добровольно покинуть помещение, необходимо обращаться в суд. Вынесенный вердикт можно передать в ФССП. Судебные исполнители принудительно выселят гражданина.

На практике человеку может быть никуда идти. Если лицо докажет, что жилплощадь отсутствует, гражданину могут дать отсрочку на решение вопроса (через суд).

Без суда

Чтобы гражданин покинул помещение, не всегда необходимо обращаться в суд. В первую очередь стоит попытаться мирно договориться с жильцами и попросить их съехать. Если они отказываются соблюдать права владельца помещения, порядок действий напрямую зависит от наличия договора. Если соглашения нет, обращаться в суд не обязательно. Достаточно подготовить заявление на имя участкового и потребовать выселить граждан, незаконно занимающих жилплощадь. Когда договор оформлен, потребуется обращаться в суд.

Как выселить квартирантов, которые не платят по договору

Возможность выселения квартиросъемщика из-за несвоевременного внесения платежей предусматривает ст. 687 ГК РФ . Непосредственно сам процесс применения мер можно разделить на три этапа:

Изначально гражданину необходимо удостовериться, что нарушение действительно есть. Для этого нужно обратить внимание на продолжительность просрочки и срок действия договора. Если соглашение краткосрочное, его можно расторгнуть, когда граждане не вносят платежи в течение двух месяцев. Если договор долгосрочный, выселение допустимо, когда денежные средства не предоставляют в течение полугода.

Квартирантов нужно предупредить о допущенном нарушении и возможных мерах со стороны владельца. Дополнительно стоит дать гражданам время для исполнения обязательств. Если человек не реагирует на поступившие уведомления или предпринятые действия не устраивают хозяина помещения, потребуется обратиться в суд. К разбирательству нужно подготовиться. Предстоит собрать документы, подтверждающие правоту заявителя. Дополнительно следует внести госпошлину.

Список документов

Если жильцы не платят, расторгнуть договор можно в судебном порядке. Для инициирования разбирательства предстоит подготовить пакет документов. Список приводится в ст. 132 ГПК РФ :

Список документов не является исчерпывающим, его окончательный вариант зависит от конкретной ситуации.

Сроки

Судебное разбирательство — длительный процесс. Однако без него принудительно выселить жильцов при наличии договора не удастся. Рассмотрение дела занимает до двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ ). Если разбирательство сложное, период могут продлить еще на месяц. При этом судебное решение вступает в силу не сразу. Сторонам предоставляют месяц на обжалование вердикта. Кроме того, время занимает попытка договориться. В целом придется потратить от трех до шести месяцев.

Исковое заявление

Чтобы инициировать судебное разбирательство, предстоит подготовить исковое заявление. Документ оформляют с учетом требований ст. 131 ГПК РФ . Непосредственно сам бланк иска не закреплен на законодательном уровне, поэтому документ оформляют в свободной форме.

Информация вносится в документ от руки или на компьютере. В первом случае необходимо использовать черную или синюю пасту. Присутствие ошибок недопустимо. Нельзя проявлять эмоции, используется официально-деловой стиль. Текст должен быть сухим, не содержать оскорблений. Свою правоту стоит доказывать, приводя ссылки на нормы законодательства. Внимание уделяют содержанию иска. Обязательно указать следующие данные:

Исковое заявление составляют минимум в трех экземплярах. Один из них нужно предварительно направить ответчику, второй для суда, третий для вас. Точное количество экземпляров напрямую зависит от числа участников процесса. Если участвуют третьи лица, копии готовятся и для них.

Госпошлина

За судебное разбирательство взимают госпошлину. Ее нужно заплатить перед обращением в суд. В противном случае дело инициировать не станут. Размер госпошлины регламентирует ст. 333.19 НК РФ . Если необходимо только выселить гражданина из квартиры, потребуется заплатить 300 руб. Квитанцию следует включить в пакет документов. Все расходы можно взыскать с проигравшей стороны.

Читайте также:  Что такое место открытия наследства?

Гражданин имеет право взыскать средства, которые не были своевременно предоставлены за аренду.

Как выселить квартирантов без договора

Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.

Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.

Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:

Заявление на имя участкового

Чтобы обязать жильцов покинуть помещение, можно обратиться к участковому. Он должен сообщить планируемую дату посещения квартиры. В заявлении отражают следующие данные:

Если заявление подано, но участковый фактически ситуацию не разрешил, допустимо обращение в прокуратуру.

Как выселить квартирантов с детьми

Законодательство защищает права детей. Поэтому часто квартиранты прикрываются несовершеннолетними, чтобы не покидать помещение. Однако наличие детей не позволяет людям беспрепятственно проживать в чужом помещении, не предоставляя денежные средства за аренду. Собственник имеет полное право выселить квартирантов. Главное — своевременно уведомить о планируемом действии.

Экстренное выселение невозможно, если съемщики не нарушают установленных правил и предоставляют денежные средства в срок. В ином случае потребуется предоставить время на устранение нарушений. Если ничего не будет исправлено, можно прибегнуть к выселению из квартиры. Порядок действий остается прежним. При наличии официального договора аренды обращайтесь в суд. Если договора нет, необходимо привлечь правоохранительные органы.

Процедура выселения квартирантов с пропиской

Если жильцы прописаны в вашей квартире, возможны два пути разрешения ситуации — добровольное снятие с учета или прекращение регистрации по решению суда. Лучше попытаться прибегнуть к бесконфликтному методу. Переговорите с жильцами и попросите их покинуть квартиру.

Если договориться не удалось, придется обратиться в суд с требованием о снятии квартирантов с учета. Обычно просьбу собственника удовлетворяют. Однако во внимание могут принять финансовое положение арендаторов и наличие детей, проживающих в вашем жилье.

Ограничения по выселению жильцов в холодное время года

В действующем законодательстве отсутствуют ограничения, запрещающие выселение жильцов в зимний период. Собственник имеет право потребовать применить меры в отношении квартирантов вне зависимости от времени года. Главное — наличие законных оснований для принудительного выселения.

Однако суд может принять во внимание положение квартирантов и учесть, что им некуда идти. В этом случае выселение осуществляют не сразу. Людям могут дать время на поиск другого жилого помещения.

Выселение незаконно находящихся в жилом помещении лиц

Если человек незаконно находится в чужой квартире, владельцу помещения необязательно инициировать судебное разбирательство. Достаточно обратиться с заявлением к участковому. Представитель правоохранительных органов обязан принять меры в отношении нарушителей и обязать их покинуть квартиру.

Таким образом, наймодатель может выселить нанимателя через суд в строго определенных законом случаях. Предварительно нужно направить письменное уведомление о выселении. После вступления в силу решения суда принудительным выселением займутся судебные приставы.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Выселение, расселение» .

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *