Квартирное мошенничество: 5 типичных случаев из практики адвокатов

МОСКВА, 13 июля — РИА Новости, Евгения Петрова. Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто. Адвокаты по уголовным делам рассказали сайту “РИА Недвижимость”, какие случаи мошенничества типичны для рынка недвижимости, как распознать злоумышленника и на какие детали нужно обратить внимание при совершении сделки.

Обман и простодушие

Как ни банально, но юридическая безграмотность и доверчивость удерживают пальму первенства среди причин, по которым добросовестные граждане становятся жертвой преступников. Особенно уязвимы среди этой категории пострадавших люди, попавшие в неприятную жизненную ситуацию, отмечает бывший следователь, а в настоящее время адвокат по уголовным делам Дарья Константинова.

Она говорит, что в ее практике мошенниками в таких ситуациях зачастую выступали “черные риелторы”, работавшие в составе недобросовестных компаний.

“Так, в 2005 году руководитель риелторского агентства создал преступную группу, в которую вошли другие сотрудники компании”, — вспоминает подобный случай Константинова. Вместе они похитили несколько квартир.

Жертвами этих мошенников оказалась целая семья. Муж и жена обратились в компанию с целью продать пятикомнатную квартиру, которая находилась в общей долевой собственности. В ходе беседы мошенники узнали, что пара собирается продать только долю, чтобы из вырученных средств компенсировать ущерб, нанесенный их дочерью, которая была привлечена к уголовной ответственности за другое преступление.

Люди были совсем простые, и риелтор уговорил их решить имеющуюся проблему и поспособствовать освобождению дочери от наказания. Он утверждал, что сможет выгодно продать квартиру, так чтобы у семьи были деньги на разрешение плачевной ситуации. Взамен он обещал купить им иное, более дешевое жилье, рассказывает адвокат.

В итоге жилье было продано сотрудниками агентства по недвижимости. А семье была действительно куплена однокомнатная квартира, вот только разницу им никто не вернул. Впоследствии злоумышленники были осуждены, подчеркивает Константинова, а потерпевшие обратились в суд.

Совет адвоката: человек, не владеющий познаниями в юридической области, вряд ли сможет уберечь себя от возможного обмана со стороны мошенников. В связи с этим один из основных советов, который можно дать в этой ситуации, при совершении сделок обращаться к независимому от риелторского агентства или риелтора юристу, который сможет проанализировать условия сделки и составляемые документы, а также дать компетентный совет.

ЗЛОвредная привычка

Кроме того, мошенники традиционно ищут одиноких алкоголиков и наркоманов, рассказывает Константинова. В этих случаях злоумышленники часто подделывают доверенности на право подписания договора купли-продажи, и затем от имени собственника квартиры выступает иное лицо по поддельному паспорту.

Таким образом при помощи фиктивных документов осуществляются сделки в отношении той или иной квартиры, говорит Константинова. Квартира в дальнейшем неоднократно перепродается с целью сокрытия следов преступления, пока не попадает в собственность добросовестного покупателя. Также известны случаи, когда таких людей просто спаивали до смерти, говорит собеседница агентства.

В практике бывшего следователя были случаи, когда мошенники подыскивали потерпевших такой категории, входили к ним в доверие, в том числе через распитие алкогольных напитков, и в дальнейшем, через короткий период времени, предлагали выйти замуж или жениться. Затем от новоиспеченного супруга следовало предложение продать квартиру в Москве и переехать в другой регион, купив там жилье для совместного проживания. Мошенники очень умело расписывали всю финансовую выгоду такого переезда.

Как только потерпевший давал согласие, его везли в конкретное риелторское агентство, где он подписывал генеральную доверенность на продажу квартиры.

После подписания документов несчастного вывозили в другой регион, где он находился на съемной квартире, активно употребляя алкогольную продукцию или наркотики, которую ему в изобилии поставляли мошенники. В это время квартира обманутого продавалась. Денег от сделки, а также иную обещанную им взамен недвижимость, потерпевшие не получали. Более того, многие через непродолжительный период времени умирали.

Совет адвоката: Алкоголезависимым лицам бывает непросто “трезво” оценить ситуацию, именно поэтому они так легко подвержены обману. Требовать от них бдительности, либо иных действий, которые смогли бы уберечь их от мошенничества практически бесполезно, они слишком подвержены влиянию. Поэтому основное бремя контроля ситуации с возможным незаконным отчуждением квартиры могли бы взять на себя родственники, чаще навещая своих родных, присматриваясь, кто с ними проживает и с кем они общаются. Правоустанавливающие документы на собственность, а в крайнем случае — и документы, удостоверяющие личность, желательно также оставлять на хранение близким и родственникам.

Социальная “помощь”

Разумеется, мошенники пользуются беспомощностью одиноких пенсионеров. Например, на памяти Константиновой есть случай, когда семейная пара под видом социальных работников втерлась в доверие к женщине преклонных лет, у которой близких родственников не было вовсе. “Они действовали совместно с нотариусами”, — уточнила адвокат.

По ее словам, мужчина и женщина пришли в квартиру по рекомендации участкового. Сначала они ухаживали за пенсионеркой, стараясь как можно быстрее расположить к себе и выяснить, где находятся документы на квартиру. В дальнейшем пожилая женщина якобы в кабинете у нотариуса подписала договор дарения квартиры на женщину, осуществлявшую за ней уход. После ее смерти случай заинтересовал ее троюродную сестру, о наличии которой мошенники не подозревали.

Как выяснилось позднее в ходе следствия, видеозапись не зафиксировала присутствие потерпевшей в этот день в офисе нотариуса, а почерковедческая экспертиза показала, что документы о переходе права собственности были подделаны. При этом нотариус своей подписью удостоверил поддельный документ, то есть также принимал непосредственное участие в совершаемом преступлении.

Совет адвоката: О подозрительных лицах необходимо сообщать участковому уполномоченному полиции в письменной форме, участковый должен провести проверку по данному сообщению и, исходя из своего опыта, оценить ситуацию. В случае если участковый не принимает должных мер, необходимо обратиться в вышестоящие или надзорные органы. Также стоит пообщаться с пожилыми людьми, которые, как вы полагаете, попали в поле зрения мошенников, рассказать им о возможных рисках и также посоветовать обратиться в полицию.

Осторожно, божий одуванчик

Также достаточно типичная ситуация для рынка — продажа квартиры по поддельным паспортам, рассказывает адвокат Дмитрий Щеглов. И, кстати, мошенниками в данном случае могут оказаться люди, которых меньше всего подозреваешь, например, бабушки. По его словам, подобных ситуаций на тему мошенничества в юридической практике хватает. “Вот, например, случай, дело по которому еще не закрыто. Граждане другого государства переехали в Россию купили квартиру у бабушки. Продавец вида божьего одуванчика, оказалось, была не настоящим собственником жилплощади”, — говорит собеседник агентства.

Женщина подделала паспорт, вклеила в документ свое фотографию и совершила благодаря такой махинации сделку. В целом в сделке не было ничего подозрительного — заключение договора, регистрация права собственности на иностранного покупателя. Даже регистратор не увидел подлог, что уж говорить об иностранце.

Однако после сделки неожиданно объявился сын действительного собственника, который узнал о переходе права собственности. Он подал заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И уже в рамках расследования выяснилось, что бабуля действовала как собственник по поддельному документу.

Сейчас история не завершена, следствию еще предстоит выяснить все нюансы — суд еще не вынес приговор. Кстати, по словам юриста, подобных историй с участием пожилых мошенниц немало.

Совет адвоката: Стопроцентной гарантии защиты от фальсификата нет. Перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, и документы удостоверяющие личность продавца. В случае сомнений в подлинности документов — отказаться от сделки. Наличие право собственности продавца на объект недвижимости, а также наличие обременений в отношении объекта недвижимости можно проверить путем получения соответствующих сведений из ЕГРП. С паспортом гражданина сложнее. Действительность паспорта гражданина можно проверить, например, при помощи адвоката — путем адвокатского запроса в УФМС о предоставлении соответствующих сведений в отношении лица по которому проводится проверка.

Квартира за микрозайм

Лишиться квартиры сейчас можно, обратившись в микрофинансовые агентства, которые выдают микрозаймы в размере, к примеру, 30 тысяч рублей или же более внушительные суммы равные 20% от стоимости квартиры. Они незаконно присваивают себе квадратные метры взамен выданной суммы. Подобный случай был в практике у адвоката “Курганов и партнеры” Алексея Курганова.

Ситуация выглядит следующим образом: Иванову срочно понадобились деньги, в банке ему по тем или иным причинам отказали, и он обратился в финансовое агентство, где смог получить микрозайм.

Обычно среди заемщиков оказываются не очень юридически грамотные люди. Они, подписывая документы на займ, фактически передают свою квартиру в собственность мошенникам, которые одалживают не так много денег, но требуют при этом, чтобы квартира была не просто оставлена в качестве залога, но была переписана на агентство, рассказывает собеседник агентства.

Когда человек приходит отдавать деньги, ему говорят: “А нам твои деньги не нужны! Ты на нас квартиру уже переписал”.

Ситуация с подобными займами особенно актуальна в условиях нынешней экономики, когда многие люди не могут взять кредит в банках, поскольку многие теряют работу и не в состоянии подтвердить свою платежеспособность.

Совет адвоката: Посоветовать в таких случаях можно только одно, из отчаянного положения не загонять самим себя в еще более отчаянное, читать то, что ты подписываешь и не позволять таким заимодавцам подменять понятия. Если квартира передается в залог, значит, это должен быть договор залога, а аргументы заимодавца, что ему так проще и что иначе он не согласен, должны восприниматься критически.

Распознать и защититься

Мошенника распознать крайне сложно, на то он и мошенник, обладающий определенным набором знаний и умений в различных областях своего ремесла. Как правило, это люди, имеющие психологические знания, навыки и умения манипулировать сознанием других людей. В основном они действуют одинаково: обманным способом завладевают жилплощадь, потом “перекидывают” ее на какой-нибудь лицо-прокладку, которое в дальнейшем уже выступает в качестве продавца, рассказывает Константинова.

Тем не менее, по словам экспертов, все-таки есть несколько приемов и способов уберечь себя от мошенничества. В частности Константинова настоятельно советует проверить через органы Росреестра, какой количество сделок за короткий период было совершено с квартирой. “Если было совершено несколько сделок за год, то я бы задумалась над покупкой”, — говорит она.

Также, необходимо детально изучить документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость у продавца — свидетельство о праве собственности. Кроме того, необходимо потребовать от продавца предоставление расширенной выписки из ЕГРП, содержащей все операции, совершаемые с объектом недвижимости с указанием всех предыдущих собственников.

Хорошо, если продавец не будет против предоставить справку из психо-неврологического или наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это позволит убедиться в его дееспособности. Правда, в силу врачебной тайны справку из диспансера может взять только сам продавец. Покупатель самостоятельно получить ее не сможет, говорит Щеглов. Также адвокат рекомендует подстраховаться и заключать сделку у нотариуса. “Нотариусы обычно пишут, что дееспособность сторон сделки проверена”, — говорит он.

Большое внимание нужно уделить договору. Щеглов настоятельно советует прописывать в договоре реальную стоимость сделки, а не как это принято в большинстве случаев, когда в целях минимизации расходов на уплату налогов продавец просит указать меньшую стоимость. Это важный момент, поскольку в случае признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, покупатель сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

— Вся моя семья (я и два сына) оказались без жилья и без регистрации: поработали «черные» риелторы, жилье отжали, денег не заплатили. Суд сделку недействительной не признал, так как мое и старшего сына жилье было перепродано, в конце, как водится, добросовестным приобретателям. Полиция возбуждать уголовное дело против организованной преступной группы не желает, хотя пострадавших от них море, но работать как следует и расследовать кропотливое и объемное дело у них нет желания.

Мой вопрос: Что делать? Какие у нас есть права? Живем без регистрации, дети – в постоянном страхе оказаться без работы, другую не найти без прописки. Львиную долю заработков детей (я на пенсии) съедает плата за аренду. Прошу в ответе обойтись без упреков и рассуждений о том, как нужно было продавать по правилам. Это уж мы знаем, и что сделано, то сделано.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если у Вас есть сомнения в действиях полиции, подавайте заявление в прокуратуру или апеллируйте к судебным решениям в вышестоящие инстанции. Наймите адвоката. Главное — не бросайте дела на самотек и не опускайте руки. Мошенничество должно быть наказано!

Чтобы получить прописку, рассмотрите возможность покупки дома в деревне со статусом ИЖС. Это может быть очень недорого. В Ленинградской области цены на такие дома начинаются от 200 тысяч рублей. Это даст Вам возможность получить постоянную регистрацию. Тогда у Вас будет хоть какая-то недвижимость, где Вы, как пенсионер, сможете проживать. Единственный минус — жилье будет далеко от города.

Еще один вариант — купить дачный участок или участок в садоводстве, но обязательно с оформленным жилым домом, на который есть документ. В этом случае прописаться туда тоже можно, но сначала Вам будет необходимо провести предварительную работу: получить милицейский адрес и только после этого оформить регистрацию по месту жительства.

Попробуйте договориться со знакомыми и оформить временную регистрацию у них. Им это ничем не грозит, кроме увеличения коммунальных платежей, и то в случае, если у них не стоят счетчики. Временная регистрация дается на вкладыше, заканчивается по определенному числу, которое обязательно указывается, и не вносится в Форму 9. Соответственно, для собственников такое положение дел не несет угрозы и не является обременением квартиры. Кстати, на подобные шаги идут многие арендодатели, поэтому попробуйте задать этот вопрос собственникам тех квартир, в которых проживаете.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Если квартиры проданы, но оплата не получена, можно либо взыскивать деньги, либо расторгнуть договор купли-продажи за его существенное нарушение. Но это только в том случае, если Вы не подписали расписки. И касается только тех сумм за жилье, что указаны в договорах купли-продажи. Если квартиры переданы по другим сделкам (например, подарены), то тут сложнее: надо искать основания к их недействительности или отмене, иначе никак. Здесь еще надо обратить внимание на сроки исковой давности.

В случае, если конечные покупатели Ваших квартир оказались добросовестными приобретателями, суд мог отказать в истребовании у них имущества, но не в признании недействительной самой по себе сделки по их первичной продаже мошенникам. Это важный нюанс, поскольку решение суда по гражданскому делу имеет большое значение и по уголовному делу, возбуждения которого обязательно следует добиваться.

Если Вам отказывают на местном уровне, обязательно получите постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и обжалуйте его в вышестоящей прокуратуре города, области, вплоть до Генеральной прокуратуры. Кооперируйтесь с другими пострадавшими, привлекайте СМИ, добивайтесь возбуждения уголовного дела.

Читайте также:  Временная прописка несовершеннолетнего ребенка

В зависимости от региона Вашего проживания, Вы можете узнать, имеете ли право на улучшение жилищных условий, но, скорее всего, здесь будет дан отрицательный ответ, поскольку Вы сами ухудшили их, продав свои квартиры. Поэтому придется кропотливо разбираться в той ситуации, которая у Вас уже случилась, и в состоявшихся судебных решениях. Вам также необходимо определить, имеются ли основания к обжалованию судебных актов или обращению с новым иском. И, безусловно, в данной ситуации Вам лучше нанять адвоката.

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

В данной ситуации, не владея всеми подробностями и материалами дела, давать конкретные рекомендации к действию очень сложно. Пострадавшим от «черных» риелторов можно посоветовать обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях. Отказ полиции в возбуждении уголовного дела против этих мошенников также следует обжаловать. Для этого Вам стоит обратиться к адвокату, который сделает все необходимое в сложившейся ситуации. На действия следователя, который вынес постановление об отказе, следует подать жалобу прокурору.

Также в письме Вы указали, что стали не единственной, кто пострадал от действий этих мошенников, что есть еще много людей, ставших жертвами обмана. Постарайтесь найти других пострадавших. Это необходимо для того, чтобы подать в милицию коллективное заявление. Найти других пострадавших от «черных» риелторов можно через ряд форумов в интернете.

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Александр Терентьев:

К сожалению, очень часто полиция отказывает в возбуждении уголовного дела и лишь формально подходит к заявлению пострадавшей стороны. На практике добиться возбуждения уголовного дела бывает крайне сложно. В Вашем случае следует оперативно писать заявление в прокуратуру об обжаловании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Полагаю, что прокуратура отправит материалы на дополнительную проверку с указанием действий, которые будет необходимо совершить полиции. Возможно, Вам придется обращаться в прокуратуру неоднократно.

Другой способ — подать в суд на бездействия должностных лиц, чтобы уже эта инстанция признала их бездействие незаконным. Однако это не решает проблему комплексно. Вам нужно добиваться возбуждения уголовного дела, передачи материалов в суд и вынесения приговора в отношении виновных лиц. Если решение суда будет в Вашу пользу, то возможно добиться возврата жилья даже от добросовестных приобретателей. Наличие вступившего в силу приговора суда в отношении «черных» риелторов позволит пересмотреть судебные акты по гражданскому делу на основании п. 3, ч. 3, ст. 392 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются: преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда».

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Квартиранты-аферисты. Как сдать жилье, чтобы не остаться без него?

Обычно, когда владельцы жилья сдают его, они беспокоятся о порядке в квартире, о ремонте, о том, чтобы арендаторы не мешали соседям. Тем не менее квартиранты могут причинить куда больший вред, чем порванные обои или сломанный холодильник. Они могут украсть вашу квартиру и перепродать ее. АиФ.ru рассказывает, как сдавать жилплощадь, чтобы не остаться без нее.

Как мошенники захватывают квартиры?

В это сложно поверить, но схема аферистов очень простая: они снимают квартиру, вносят арендную плату за несколько месяцев вперед, подделывают документы и продают жилплощадь по бросовой цене. Москвичка Ольга Константинова, историю которой рассказывает «Российская газета», сдала свою двухкомнатную квартиру через агентство недвижимости. Арендаторы — молодая семья из провинции — очень понравились женщине, они сами предложили оплатить проживание на полгода вперед и обещали сделать ремонт. А через несколько месяцев москвичке понадобилось забрать вещи, хранившиеся в сдаваемой квартире. Каково же было ее удивление, когда на двери собственного жилья она увидела новый замок. Вдвойне Ольга Константинова удивилась, когда дверь ей открыла незнакомая женщина. Оказалось, что она новая владелица двушки: купила ее четыре месяца назад.

Бывает, что мошенники продают чужую недвижимость и без настоящей доверенности собственника: сами подделывают нотариальную. «С таким документом можно уполномочить любого человека совершить какую-либо сделку с имуществом, а также получить за проданное имущество деньги. Именно такое содержание у фальшивой доверенности», — объясняет эксперт проекта Минфина России по повышению финансовой грамотности, юрист Лолла Кириллова.

Как определить мошенников?

Как рассказала АиФ.ru генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова, есть несколько признаков, характерных для квартиросъемщиков-аферистов.

— Мошенники стараются не показывать свои документы, наотрез отказываются предоставлять их копии.

— Также они отказываются от оформления письменного договора аренды.

— Аферисты могут выдать себя тем, что мало интересуются состоянием квартиры, инфраструктурой района, местоположением, соседями. Они стараются совершить сделку «побыстрее».

— Псевдоарендаторы не будут перевозить в чужую квартиру, которую планируют продать, много вещей. Жить здесь долго они не собираются.

— Как в случае с москвичкой Ольгой Константиновой, злоумышленники могут предложить оплату на несколько месяцев вперед. Во-первых, такое предложение усыпляет бдительность собственника: «Какие порядочные ребята, готовы отдать большую сумму сразу». Во-вторых, оплата на полгода вперед избавит их от регулярных визитов владельца жилья, которые могут испортить показ квартиры потенциальным покупателям.

Как же сдать квартиру и не остаться без нее?

Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.

«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.

Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить», — говорит Бродельщикова.

Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.

В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.

Также, по словам Лоллы Кирилловой, через Росреестр можно подать заявление, запрещающее любые сделки с вашей недвижимостью с участием уполномоченных лиц.

Что делать, если квартиру уже продали?

Выселять искренне (или не очень) заблуждающихся покупателей придется через суд. И чем раньше это сделаете, тем меньше будут потери, предупреждает заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Юлия Грызенкова.

Худший вариант, по ее словам, — это когда злоумышленникам удалось при помощи поддельных доверенностей ввести в заблуждение Росреестр или взломать электронно-цифровую подпись владельца и провести сделку. «В этом случае придется долго доказывать в суде подделку и только потом заниматься выселением», — указывает она.

А что делать горе-покупателю?

В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?

Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова советует никогда не покупать квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. «Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег», — говорит она.

При покупке недвижимости договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.

Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.

Мошенники отобрали квартиру: Что можно сделать и как вернуть жилье

Сегодня именно сферу недвижимости можно отнести едва ли к самой популярной среди тех сфер, в которых чаще всего происходят различные противозаконные действия. И результатом этих самых действий является то, что собственники недвижимости в итоге оказываются на улице. Можно ли вернуть квартиру, если ее незаконным путем получили мошенники, и как правильно поступать обманутому собственнику?

В каких случаях квартира возвращается обратно

Законодательно существуют определенные основания, согласно которым проданная или же переданная недвижимость может быть возвращена обратно ее хозяину:

  1. Расторжение заключенного договора по купле и продаже недвижимости. Данный вариант будет возможен лишь в тех случаях, когда одна сторона по каким-либо причинам не смогла выполнить свои обязанности в рамках установленного договора. Также это возможно в тех случаях, когда соответствующими службами и органами были зафиксированы нарушения в оформленном договоре.
  2. Признание совершаемого договора недействительным. Например, это может касаться тех случаев, когда есть соответствующие основания, регламентированные ГК России. Это может быть признание договора противозаконным на основании решения суда (так называемая оспоримая сделка), а также ее признание вне зависимости от суда (ничтожная сделка). В общем понимание к недействительным сделкам в отношении объекта недвижимости относятся те сделки, которые так или иначе противоречат основам как правопорядка, так и простой человеческой нравственности. В тот же список попадают притворные и мнимые сделки, а также те сделки, которые были совершены несовершенными или же недееспособными гражданами.
  3. Соглашение сторон. Также сделку по купле-продажи недвижимости можно признать недействительной в том случае, если на это согласятся обе стороны этой сделки. Правда, так как речь идет больше о мошенниках и обманутых владельцах квартиры, не стоит быть уверенным в том, что покупатель (мошенник) согласится отдать квартиру.
  4. Обстоятельства. В том случае, если после заключения договора были выявлены какие-либо новые обстоятельства, так или иначе влияющие на этот договор и на саму квартиру, сделку могут на официальной основе признать юридически недействительной. Подобные ситуации могут возникнуть, к примеру, в тех случаях, когда недвижимое имущество было продано без соответствующего согласия всех членов семьи, на момент совершения сделки отсутствовавших. А причин отсутствия законных наследников или близких родственников, которые претендуют на квартиру, очень много, начиная от тюремного заключения и заканчивая путешествием в другие страны и иные случаи. И такие родственники, приехав домой и узнав о продаже квартиры, имеют все законом данные им основания для того, чтобы оспорить ранее совершенную сделку в органах судебного делопроизводства.
  5. Действия мошенников. Сюда входят все те сделки, которые были оформлены без согласия и даже без участия владельца квартиры. Подобная ситуация может произойти в том случае, когда документы, удостоверяющие право собственности на квартиру были пропечатаны и подделаны как продающей, так и покупающей стороной, тогда как хозяин квартиры был в неведении.
  6. Недееспособность. Еще одна причина отменить совершенную сделку по купле-продажи квартиры – это те ситуации, при которых стало известно о том, что одна из сторон заключаемого договора была на тот момент недееспособной. К примеру, если продающая сторона на суде предоставит необходимые справки из психического диспансера о наличии заболевания, для судебного производства этот документ будет достаточным основанием для того, чтобы аннулировать сделку. Точно такая же ситуация будет происходить со всеми теми сделками, которые совершались собственником, не отдающим отчет своим действиям (невменяемость, оказание давления или то, что человек находился на момент подписания в алкогольном или ином опьянении). Правда, если речь идет о том, что собственник подписывал договор под давлением, то ему необходимо будет доказать наличие этого давления.
  7. Преждевременная продажа. Бывают такие ситуации, при которых законный владелец квартиры уже скончался, а дети владельца (или наследники) решили быстро продать его квартиру, чтобы разобраться с недвижимостью. По закону дети или наследники имеют право полностью владеть наследством наследодателя только через 6 месяцев. Все сделки, которые проходили раньше данного срока, могут быть на суде официально признаны недействительными. Соответственно, такие сделки будут расторгнуты.
  8. Ввод в заблуждение. Еще одна причина, из-за которой сделку могут признать недействительной – это явные действия мошенников-покупателей, которые вводят человека-продавца в заблуждение. Конечно, это еще предстоит доказать в суде, но, если ввод в заблуждение будет доказан, сделку по купле-продаже на суде официально лишат юридической силы и расторгнут, а имущество вернется обратно владельцу.

Вне зависимости от причин, если правота собственника квартиры будет доказана, квартиру заберут у покупателя и отдадут обратно.

Последствия от расторжения договора

Если сделка была, вне зависимости от причин, расторгнута, обязательства обеих сторон этого договора будут прекращены. Если основным основанием для того, чтобы сделка была расторгнута, служит нарушение какой-либо из сторон, то другая сторона имеет полное право потребовать полного возмещения убытков. В основном это те убытки, которые касаются расторжения или изменения составленного договора.

Если в процессе расторжения составленного договора ни у одной из сторон не было злого умысла совершать эту сделку в обход действующего законодательства (что в некоторых случаях необходимо доказать), то стороны несостоявшегося договора должны будут возвратить друг другу полученное в ходе сделки. Или, другими словами, продавец останется с квартирой, а покупатель – с деньгами за нее. Однако, если на момент расторжения вернуть квартиру уже не выйдет (к примеру, квартира была перепродана третьим лицам), покупатель должен будет заменить квартиру денежной компенсацией.

Однако если в ходе судебного делопроизводства станет известно, что одна или обе стороны пытались или имели умысел заключить договор в обход закона, суд имеет полное право применять к этой сделке конфискационные меры. То есть по заключенной сделке все получит только та сторона, которая действовала честно. Если же нарушили закон обе стороны, то и деньги, и квартира уйдут в сторону государства.

Основания для возврата квартиры

Согласно нормам действующего законодательства, если есть веские основания, продавец имеет право расторгнуть сделку и вернуть квартиру себе. Эти моменты, как и сроки и другие важные особенности закреплены в соответствующих нормативных актах, так как речь идет о квартире. Квартира – это дорогостоящий объект, все сделки с которым должны быть сопровождены документально и с соответствующим документооборотом. В большинстве случаев для того, чтобы доказать основания и предоставить их в суде, следует обратиться к опытному адвокату. К основным основаниям для возврата квартиры владельцу можно отнести следующие моменты:

Читайте также:  Уголовная ответственность за халатность

Эти причины являются сегодня самыми распространенными в юридической практике, поэтому продающая сторона, попавшаяся на уловки мошенников, сможет найти достаточно подобных дел для более грамотной защиты собственных интересов.

Сроки оспаривания сделки

В Гражданском Кодексе РФ строго прописаны и регламентированы те сроки, в течение которых продавец имеет право оспорить совершенную сделку, а также признать ее ничтожной или же недействительной. К основным срокам можно отнести следующие:

  1. Согласно 186 статье ГК России, исковая давность для оформления и последующей подачи иска на возвращение квартиры – 3 года.
  2. Согласно 181 статье ГК России, пункту 2, исковая давность подачи иска против сделок с квартирой с целью признать таковую недействительной – 1 год.
  3. Согласно 181 статье ГК России, пункту 1, давно иска для начала судебного производства для признания сделки как ничтожной – 3 года.
  4. Максимально допустимые сроки исковой давности, касающиеся вопросов недвижимости – 10 лет.

Но для того, чтобы любой иск был написан грамотно и был принят судом даже в случае просрочки сроков давности, следует обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

Какие люди попадаются на мошенников

Вообще в сфере недвижимости может возникнуть превеликое множество таких ситуаций, при которых человек может столкнуться с действиями мошенников. Поэтому стоит знать, у кого из законопослушных граждан будет самый большой процент встречи со злоумышленниками. Среди всех категорий граждан можно в первую очередь выделить следующих людей:

  1. Граждане, занимающиеся сдачей своей квартиры или ее продажей. Конечно, чаще всего жертвами мошенников становятся не те, кто продает, а те, кто сдает квартиру. Причина здесь только одна – мошенники могут (и по закону даже имеют на это право) потребовать от владельца квартиры документы, на основании которых владелец квартиры на законных основаниях занимается арендой или продажей квартиры. Естественно, выбрав подходящий момент, мошенники просто-напросто сфотографируют этот документ, а уже потом отдадут на конвейер создания поддельных документов. Уже после этого, законно сняв квартиру, мошенники могут сделать все, что угодно – сдавать ее другим людям или же даже попробовать ее продать. Для этого они также дополнительно к фальшивому паспорту создают такую же фальшивую доверенность. При этом в некоторых случаях фальшивые документы получаются настолько качественными, что даже хозяин квартиры не всегда сможет отличить оригинальную подпись от поддельной.
  2. Граждане, которые буквально недавно потеряли свою копию ключей от собственной квартиры. Конечно, вероятность этого очень мала, однако мошенникам ничего не стоит просто взять и сделать копию ключей вместе с копией документов. Что же касается действий, то мошенники или заберут из квартиры ценные вещи, или (если у них появились документы владельца) в отсутствие хозяина заниматься продажей/арендой квартиры.
  3. Те граждане, которые очень часто и на долгий срок покидают квартиру. Здесь все просто – мошенники в отсутствие жильцов проникают в квартиру и, как в предыдущем примере, или выносят вещи, или находят документы на квартиру, подделывают ее и продают, предварительно поменяв замки на новые.
  4. Также жертвами мошенников становятся те, у кого украли документы на квартиру или свой паспорт. Схема в каждом из случаев остается точно такой же – дождаться удобного момента и заниматься продажей/арендой квартиры.

Для того, чтобы хотя бы минимально обезопасить себя от действий мошенников, необходимо для начала соблюсти стандартные нормы собственной безопасности. К примеру, следует поменять замок, если ключи потеряны, не разбалтывать дату и срок отъезда, не афишировать документы и прятать их как можно глубже.

Как обезопасить себя и квартиру от мошенников

Помимо банальных и минимальных способов обеспечения безопасности для хозяина квартиры и недвижимости, также следует принять во внимание и другие способы. К самым распространенным из них можно отнести следующие:

  1. Подружиться со своим участковым для разрешения конфликтных ситуацию.
  2. Как можно чаще приглашать гостей и родственников в гости. Если мошенники «положили глаз» на квартиру, то они обязательно будут узнавать о ней и ее жителях как можно больше. А если они узнают, что дома постоянно кто-то есть и в квартиру постоянно приходят гости, они в большинстве случаев как можно быстрее отступят.
  3. Переоформить все документы на квартиру с незащищенного гражданина (пенсионер, алкоголик, ведомый человек и т.д.) на адекватного и способного дать юридический отпор возможным мошенникам. Конечно, если незащищенный гражданин, являющийся хозяином квартиры, сам против подобных перемен, тут уже нельзя что-либо сделать. Ведь он, в конце концов, не лишен способности здраво мыслить и контролировать свои действия – это решает лишь суд в установленном порядке. При этом стоит помнить и о том, что даже если человек находится на учете в психической больнице или диспансере, это еще не будет показателем его неадекватности или недееспособности. Конечно, если налицо все признаки, целесообразнее всего будет родственникам обратиться за помощью к юристам и написать прошение в суд о принудительном лишении родственника дееспособности.
  4. Попробовать заранее заблокировать все возможные сделки с квартирой. Был в юридической практике интересный и очень полезный случай, когда девушка обратилась в паспортный стол с заявлением о запрете на любые действия с квартирой родственника без обязательного ее уведомления. То есть она в заявлении отметила, чтобы любые сделки, если в их проведении не участвует лично она, были недействительными. Конечно, в законе не сказано о том, что паспортный стол обязан принимать подобные заявления, ведь и тот родственник, в ком была не уверена девушка, мог бы быть вменяемым и иметь собственные интересы в процессе продажи квартиры. Однако в том случае сотрудники паспортного стола пошли девушке навстречу. Опять же хочется отметить, что это не правило, а больше исключение, когда работники выслушают историю, поймут, что родственник может продать квартиру и «пустить по миру» всех ее жильцов, и примут заявление. Но они могут этого не делать.

Говоря о паспортном столе, можно использовать другой способ защиты недвижимости.

Страхование квартиры от мошенников

С недавнего времени в России существует определенный механизм, главная функция которого – создание защиты для владельцев квартир на случай мошенничества и мошеннических сделок, совершенных на основании договоренности.

Для защиты квартиры достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением. Ситуация будет такой же, как в паспортном столе – необходимо написать заявлением с просьбой запретить проведение любых сделок с недвижимостью, если заявитель (тот, кто принес заявление), не принимает в этих сделках участие.

Сотрудники Росреестра (МФЦ), получив такое заявление, внесут его в ЕГРН и создают специальную отметку. Ровно с момента проставления этот отметки никакая сделка с квартирой не будет рассматриваться, если в ней не будет принимать участие заявитель.

Следует учесть, что это достаточно простой и, что примечательно, практически бесплатный (госпошлина) эффективный механизм, способный защитить имеющуюся в распоряжении недвижимость. Еще один плюс в том, что заявление можно подавать в любой точке страны, а не по месту регистрации человека или квартиры.

Защитить квартиру просто:

  1. Подать заявление в письменном виде в МФЦ или в Росреестре.
  2. Оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
  3. Сразу после этого нужно подождать пять рабочих дней, в течение которых сотрудники внесут в ЕГРН отметку, защищающую недвижимость.

На этом все – можно больше не переживать из-за того, что квартиру кто-то продаст или включит ее в какой-либо другой договор. Правда, есть и исключение – это требование от органов, представляющих власть (судебное решение, постановление пристава и иные ситуации). Тогда сделка будет проведена без участия заявителя и, в некоторых случаях, даже без его уведомления.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.

Что делать, если обманули и осталась без квартиры?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста! Такая ситуация, у меня у подруги была квартира, которая досталась после смерти родителей. Она ее приватизировала. А потом она ее продала под натиском энных людей, пугали ей, угрожали вообщем. Деньги, соответственно, у нее отжали. И вот эта подруга осталась без жилья и без прописки и регистрации. Живет у соседей. На работу без регистрации не берут, вообщем есть какой вариант спасти ее от бомжатины??

Отвечает

Погодина Светлана Николаевна Юрист

В случае, если ее принудили продать жилье, нужно обратиться в прокуратуру. На учет, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, она имеет право встать только по истечении 5 лет с момента продажи квартиры.

Отвечает

Патракеев Антон Джемалович Юрист

Советую Вам подать исковое заявление в суд о признании сделки недействительной в порядке ст.169 ГК, как совершенной под обманом.

Вопросы по теме:

  1. Что делать, если инвалиду отказали в получении квартиры?
  2. Что делать, если обманули при выдаче кредита на телефон?
  3. Что делать, если подруга записала меня поручителем и не платит кредит?
  4. Обвиняют в краже вещей из арендуемой квартиры, что делать?
  5. Как закрыть ИП, если среди сотрудников осталась только женщина в декретном отпуске?
  6. Что делать, если обратился за незаконной услугой и обманули?
  7. Что делать, если обвинили в краже и заявили в полицию?
  8. Как выселить брата из квартиры, если он устраивает драки?

«Мое право» – правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.

Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных

XДанный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.

Без жилья и без денег: как нас обманывают при покупке квартир

5 самых популярных схем мошенничества на рынке недвижимости

Ноябрь ознаменовался хорошими новостями для всех, кто имеет дело с микрозаймами. Правительство запретило частным кредиторам заключать договоры под залог квартиры или доли в ней. Это ставит крест на популярной мошеннической схеме, когда вместо договора займа оформлялась фиктивная сделка купли-продажи. После этого злоумышленники становились хозяевами жилья и выселяли наивного заемщика. Недвижимость всегда привлекала нечистых на руку людей, и эта лазейка — лишь одна из многих. Гораздо больше подвохов ждет россиян при покупке квартиры.

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

Ксения Короед

Помощник прокурора Центрального района г. Новосибирска

В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

Вообще же, по данным сайтов новосибирских судов, Сергеем Пищуком было подано не менее 38 исков о выселении людей из квартир. В итоге по одному из двух своих уголовных дел он получил восемь лет колонии, но все равно продолжает настаивать на собственной невиновности, ведь документы люди подписывали добровольно. А некоторые должники по-прежнему платят ему, но уже на реквизиты следственного изолятора.

При всей циничности такой позиции, в ней есть большая доля правды. Зачастую россияне сами «помогают» мошенникам обвести себя вокруг пальца. Ниже мы расскажем о пяти самых популярных схемах махинаций с жильем, которые стоит знать всем, кто планирует купить квартиру .

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Схема 2: подложные документы

Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы. Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Главное, что стоит помнить: справка из ЕГРН имеет короткий «срок жизни» и утрачивает юридическую силу уже через месяц. Желательно перестраховаться и заказать выписку повторно за один-два дня до назначенной сделки или даже день в день.

Читайте также:  Оформление и налог при продаже квартиры по наследству

И еще один совет от профессионала: обязательно убедитесь, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Для этого, кроме оригинала паспорта, попросите другие удостоверяющие личность документы (права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС, ИНН) и сверьте все данные.

Отдельного упоминания заслуживают сделки по доверенности. Это всегда огромный риск для покупателей. Документ могут подделать или, например, получить у смертельно больного собственника. Если он умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной. Поэтому претендентам на жилье необходимо видеть настоящего хозяина в момент подписания бумаг. От сделок, на которых собственник не появляется вообще, лучше отказаться.

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте. И уже после этого приходит время доставать кошелек.

Схема 4: неожиданные наследники

По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки. Немая сцена, суд, занавес.

Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем. Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности. Но покупателю от этого ничуть не легче.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Распоряжаться наследством близкие умершего могут только через полгода после его кончины. Они должны получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее их права. Всегда обращайте внимание на дату наследования и наличие у нового владельца нужных бумаг.

«Если вам известно о наличии нескольких наследников, у них нужно взять нотариально заверенные заявления об отсутствии претензий к сделке, — советует юрист. — Выявить этот и другие подводные камни поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. В случае вторичного жилья на такой услуге лучше не экономить».

Схема 5: старики, дети и недееспособные

Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации. Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой. Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

«Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо. В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

Олеся Трошина

Юрист по жилищным вопросам

Требуйте у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на прописанных и недавно выписанных людей. Поинтересуйтесь судьбой детей продавца, которым еще нет 21 года. Выясните, кто прописан в квартире и как часто ее перепродавали.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, домовой книге, квитанциях об оплате услуг ЖКХ. Вдобавок можете пообщаться с соседями. Если в выписке из реестра вы видите, что квартира за короткий промежуток времени сменила нескольких владельцев, от сделки лучше отказаться.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

В угол и из угла

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.

Начиналось все хорошо: в 2013 году Димитри и его красавица-жена Мака взяли в ипотеку 4,1 миллиона рублей и купили небольшую “трешку” в панельной девятиэтажке на окраине Екатеринбурга. К моменту сделки в семье подрастали трое дочерей: девятилетняя Каре, семилетняя Марина и трехмесячная Аня. Первоначальный взнос – 10 процентов, ставка – 12,25 процента годовых, срок – 20 лет. Обычные условия в то время. “Платить могли, – вспоминает Димитри. – У меня была своя “Газель”, я занимался грузоперевозками, Мака работала в аптеке.

Месяцев 7-8, по словам Димитри, платили исправно. Потом начались проблемы с работой: заказов на грузоперевозки стало мало, жену уволили. “Я пришел в банк, говорю: “Так и так, не могу платить”. Мне ответили, что это мои проблемы. Потом, правда, добавили, что нужно вносить хотя бы часть суммы. Никаких заявлений на перерасчет платежа я не писал, устно договаривался. Даже не думал, что надо”, – рассказывает Димитри. В банке говорят, что заемщики просрочили даже первый платеж по кредиту, да и потом платили не вовремя и меньше, чем нужно.

Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, “однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы”.

Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.

– Я даже не думал, что квартиру будут продавать, а нас будут выселять, – уверяет Димитри.

– Но вы же были на суде, вам на руки выдали решение, – удивляюсь я.

– Так я же его не читал! Подписал и забрал. Судья мне сказал: договаривайтесь с банком. Если не договоритесь, приходите ко мне. Я приходил потом уже, когда узнал, что нас выписали из квартиры, но он все время был то в командировках, то в отпуске, то на совещаниях”, – пытаюсь понять, как взрослый житель города-миллионника так искренне может верить обещаниям незнакомых людей. Возможно, он рос среди людей, для которых слова важнее бумаги.

О том, что семья больше не зарегистрирована в квартире, Димитри узнал случайно в 2017-м. “Пошел в паспортный стол за справкой – хотел оформить детское пособие, а мне сказали, что мы не прописаны в квартире”, – Димитри растерянно опускает глаза. Выяснилось, что банк через суд выселил должников из квартиры. Глава семьи нанял адвоката, пытался оспорить решение, но безрезультатно: квартира перешла в собственность банка (ее оценили в 2,2 миллиона рублей), а семья осталась должна еще 1,6 миллиона. С банковской карты Маки тем временем начали снимать деньги в счет погашения долга.- На карту приходили детские пособия, мы их не тратили, копили на отпуск – долги долгами, но хотелось ненадолго съездить куда-нибудь. Однажды зашел в онлайн-банк, увидел, что все сняли. Побежал в соц­защиту. Они говорят: “Не имели права ­забирать “детские”, дали справки. Я их отнес и приставам, и в банк, но пособия не вернули. В марте у нас родился еще один ребенок, мы получили 21 тысячу рублей (единовременная выплата за рождение ребенка. – Прим. ред.) – приставы половину сняли.

В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.

Уезжать из квартиры семье некуда: другого жилья нет. Кроме того, Аидоянам нужна прописка. Без прописки родители не могут поставить младшего ребенка в очередь на детский сад, а старшая дочь, 15-летняя Каре, – получить паспорт. В следующем году ей предстоит сдавать ОГЭ, без документа ее не допустят к экзамену.

Пару месяцев назад Димитри обратился за помощью в национальную диаспору – семья из народности езидов. Вместе с региональным представителем Совета старейшин езидов мира на территории РФ Денизом Усупиным-Рожкани они съездили на прием к свердловскому омбудсмену Татьяне Мерзляковой. Уполномоченный по правам человека обратилась в банк, но учреждение отказалось посвящать ее в подробности кредитной истории клиента.

Редакция “РГ” помогла организовать встречу с руководством банка.

– Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.

Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин считает: семья Аидоян – одна из многих, кто попал в кредитную ловушку.

– Трудная ситуация у семьи возникла в 2014 году, в момент наступившего кризиса. У банков еще был некий снобизм, оставшийся после “жирных” лет, когда у населения были хорошие доходы. Люди брали, теряли работу, становились должниками. Не было жесткой позиции Центробанка и государства по защите заемщиков, этими вопросами стали заниматься лишь в 2015-м. Сначала появилась возможность рефинансировать кредит, несколько месяцев назад попавшим в трудное финансовое положение заемщикам гарантировали кредитные каникулы. Сегодня, если человек будет поступать разумно, такая история вряд ли повторится, – говорит эксперт.

Если нет возможности платить, можно, во-первых, попросить ипотечные каникулы на срок до полугода, во-вторых, если стабильного дохода в обозримом будущем не предвидится, – объявить себя банкротом.

Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.

Редакция “РГ” обратилась в банк, где семья Димитри брала ипотеку. Мы спросили: мог бы банк этой конкретной семье простить долг? Для Аидоянов миллион, два, три – гигантская сумма. Для банка с его оборотами – согласитесь, незначительная. К тому же, с учетом всех платежей, которые семья успела внести за кредит, и стоимости квартиры, по которой ее предлагают выкупить, банк в итоге получит почти пять с половиной миллионов рублей. Даже с учетом инфляции за четыре года, что жилье было в собственности у Аидоянов, банк ничего не потерял. Почему простить? Потому что должник хоть и сам втянул себя в эту историю, но все-таки платить не отказывался и не отказывается до сих пор. Даже когда квартира перешла по суду в собственность банка, Димитри продолжал частично вносить деньги на ипотеку. Да и куда ему деться с женой, тремя дочками и грудным сыном?

Ответ на запрос мы ждали больше месяца:

– Данная квартира уже является собственностью банка, получена в результате исполнения судебного решения о взыскании кредита. Заемщики утратили право собственности на недвижимость. Часть кредита погашена квартирой в 2017 году, поэтому вопрос распоряжения банком квартирой уже не связан с урегулированием просроченной ссудной задолженности. Дарение квартир и других активов банка гражданам нарушает права акционеров и вкладчиков и не предусмотрено Уставом банка. За время возникновения проблем по возврату кредита (с 2014 года) клиенты не обращались с вариантами урегулирования. В настоящее время семья Аидоян проживает в квартире, принадлежащей банку, без каких-либо оснований. Аидояны действительно продолжают жить в проблемной “трешке”, приставы не беспокоят. Двоюродный брат Димитри согласился взять ипотеку и выкупить квартиру у банка – так семья сможет остаться дома и постепенно расплатиться с родственником. Правда, сначала нужно найти деньги на первоначальный взнос.

Центробанк рекомендует

19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *