Как продать квартиру без налога и декларации: новые изменения с 2021 года

Время чтения: 6 минут

Согласно Федеральному закону от 26.07.19 № 210-ФЗ с 2020 года уменьшился минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации – теперь он составит три года вместо пяти лет. Но новые правила будут распространяться не на всю недвижимость.

Как продать квартиру без налога и декларации?

Если продать квартиру после определенного срока владения, то можно не подавать декларацию о доходах и не уплачивать НДФЛ в размере 13%. Но, несмотря на сокращение сроков, существует множество нюансов, которые необходимо учесть при совершении сделки.

Рассказываем о том, что изменилось и как продать квартиру без налога.

Новый закон и его нюансы

Прошлая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. С 2020 года этот период сократили до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Что необходимо учесть?

Снижение срока владения до 3 лет распространяется только на продажу единственного жилья.
Если на момент сделки в собственности у продавца находится несколько объектов жилой недвижимости – минимальный срок составит 5 лет.
Но если новая квартира была приобретена в течение 90 дней до продажи «старой», то правило единственного жилья действовать не будет. Таким образом, при данных условиях минимальным сроком владения будет считаться трехлетний период.
Уже сейчас 3 года – минимальный срок владения для квартир, которые были куплены до 2016 года, получены в наследство или подарены близким родственником.
Требование к единственному жилью также не распространяется на недвижимость, полученную в наследство или в качестве подарка от близкого родственника.
При продаже ранее минимального срока можно применить соответствующий налоговый вычет – 1 млн рублей или фактические расходы на приобретение квартиры/комнаты/дома. При этом декларация подается даже в том случае, если недвижимость продана без какого либо дохода, либо он равен нулю после применения вычета.
Новые условия вступают в силу с 1 января 2020 года.

Важно! 23 ноября 2020 года президентом подписан законопроект, предусматривающий новый порядок отсчета минимального срока владения жильем для покупателей квартир в новостройках (дольщиков): минимальный срок, после которого при продаже жилья доходы не облагаются НДФЛ, будет определяться с момента покупки квартиры по договору долевого участия, а не с момента ее оформления в собственность.

Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений

Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, – 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

Следует внимательно изучить вопрос начисления НДФЛ с продажи квартиры перед оформлением сделки

Таким образом, с 2020 года продать имущество без начисления НДФЛ и необходимости отчитаться перед налоговой инспекцией возможно при соблюдении следующих условий:

– с момента покупки/получения в наследство/дарения прошло 3 года, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (даже в случае с новостройками),
– объектом сделки является квартира/комната/дом,
– недвижимость является единственной (кроме объектов личной собственности это правило касается также объектов в общей собственности с супругом/супругой) или
– новое жилье было приобретено не более чем за 90 дней до сделки.

Как уменьшить налог с продажи квартиры до истечения минимального срока владения?

При продаже квартиры до истечения минимального срока владения в 2021 году продавцу обязательно придется заполнять и подавать налоговую декларацию, но сумму налога возможно уменьшить, применив налоговый вычет.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ

Фактические расходы на покупку – затраты на приобретение продаваемой недвижимости, которые необходимо подтвердить документально, предоставив соответствующий договор, квитанцию из банка.

Вычет 1 000 000 рублей – на данный вычет имеют права все граждане, вне зависимости от фактических расходов на покупку жилья, его достаточно просто заявить в декларации. Этот вариант подойдет тем, кто раньше минимального срока продает унаследованное имущество или имущество, принятое в дар.

Данные налоговые вычеты в 2021 году остаются без изменения.

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

В 2021 году вступил в действие новый закон для физических лиц, который предполагает изменения размера НДФЛ и в отдельных случаях налога с продажи квартиры. Выясним, с какой суммы взимается новый налог, и что меняется, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет.

Изменения в законодательстве

В сентябре 2019 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые вступили в действие с 1 января 2020 года. Они коснулись уплаты налога с продажи объектов недвижимости, ранее находившейся в собственности.

Ранее фигурировали только 5 лет, теперь есть два законодательно установленных срока: 3 и 5 лет, которые учитываются в зависимости от ситуации. Что изменилось с 1 января 2021 года:

  1. Вступил в действие новый закон, предполагающий прогрессивную ставку налогообложения. При высоких доходах будет применяться повышенная ставка налогообложения.
  2. Это означает, что и налог с продажи квартиры или другого объекта недвижимости стоимостью более 5 миллионов рублей будет облагаться по прогрессивной шкале и составлять уже не 13, а 15%.
  3. Формула, по которой рассчитывается налог с продажи квартиры, выглядит следующим образом: налогооблагаемая база (реально полученный доход от продажи) минус полагающийся имущественный вычет.
  4. Полученный результат умножается на 13%. Это и есть теоретический налог с прибыли от реализации недвижимости для физических лиц. Правила, введенные в 2020 году, облегчают не только условия продажи, но и предоставление имущественного вычета, ранее не предусмотренного.
  5. Введение прогрессивной шкалы в 2021 году означает не наценку на всю положенную сумму, а только 15% с того, что превышает установленный лимит.

Учитывают кадастровую стоимость, установленную на январь того года, которым датируется акт купли-продажи. Умножение на 13 или 15% (от остатка, превышающего 5 миллионов рублей) диктуется полученным от продажи доходом.

Новые условия

Изменения коснулись в основном продажи квартиры или ее части. Смягчение условий было сделано для облегчения разрешения разного рода имущественных споров, раздела или продажи с другими целями.

Хотя для тех квартир, которые были куплены до 2016 года, он и тогда составлял трёхлетие. Нюансы, которые нужно учитывать при расчете суммы налога, не единственные, но самые распространенные.

При этом для физических лиц сохраняется необходимость в получении консультации компетентного юриста или сотрудника налоговой, который укажет на ошибки или недочеты в проведенных расчетах:

  1. Покупка квартиры в 2016 году и позднее указанного срока означает, что минимальным сроком, освобождающим владельца от уплаты НДФЛ, с 2020 года становится 3 года.
  2. Это понижение коснулось также домов и комнат, но при одном условии: продается единственное жилье, которое имеется в собственности. Если во владении есть второй объект, уплачивается НДФЛ с продажи. Правда, если новая куплена за 3 месяца до продажи старой (и по факту во владении оказалось 2 объекта, можно рассчитывать на освобождение от уплаты).
  3. Для продаваемого не единственного жилья минимальный срок остается прежним – нужно прожить или владеть им не менее 5 лет.
  4. Если продается единственная квартира, но раньше установленного минимального срока, применяется один из двух налоговых вычетов – миллион рублей или расходы, которые были понесены при совершении покупки. Но даже если при подсчетах выйдет нулевой итог, в надзирающие органы все равно необходимо подать декларацию с полным отчетом.

Освобождение от налога по истечении 3 лет

После 1 января 2020 года можно не платить налог, если с момента приобретения уже прошло 3 года. Это правило действовало и ранее, но ограничивалось единственным жильем, приобретенным до 1 января 2016 года.

Теперь оно распространяется и на квартиры, появившиеся после 2016 при том же минимальном сроке, но только в том случае, если объект получен по наследству, куплен у родителей, детей, внуков, бабушки или дедушки, брата или сестры. Есть возможность уйти от налога, получив квартиру по договору пожизненного содержания.

Единственное жилье

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

Как можно не платить налог на проблемную квартиру

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Если жилье давно находится в собственности и приватизировано после 1998 года, можно зарегистрировать его в единой системе, и тогда срок владения определяет не приватизация, а передача жилья в собственность, совершенная два десятилетия назад.

Получение права собственности в судебном порядке начинает действовать только с даты вступления в силу судебного решения. Отдельно следует упомянуть участников процесса московской реновации, которым засчитывается срок владения прежней квартирой в панельной пятиэтажке.

Расчет налоговой ставки

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Введение в 2021 году нового закона вряд ли будет означать существенные изменения для пенсионеров. Он затрагивает получателей прибыли свыше 5 миллионов рублей, но и здесь важно решение, с какой суммы определяется превышение пятимиллионного лимита. Именно с него и будет считаться повышенная ставка НДФЛ.

Подведем итог

  1. Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
  2. Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
  3. Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
  4. Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
  5. Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Оформление купли-продажи квартиры в 2021

Оформление купли-продажи квартиры 2021
02.01.2017 года вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218, за это время в него внесены несколько поправок, последние вступили в силу 01.01.2021 года.

ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ.
18.04.2019 года Государственная Дума приняла новые поправки в ст. 42, отменяющие обязательное удостоверение ДКП у нотариуса при отчуждении и залоге долей в праве при одновременном участии в сделке всех собственников. Вступили в силу 31.07.2019 г.

Статья обновлена 01.01.2021 г


01.01.2020 вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Это очень важное изменение.
Теперь приобретатель права (покупатель), получивший сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии у продавца ограничения прав на продажу (ипотеки, арестов, запретов на регистрационные действия) смело может идти в сделку.
Теперь нет необходимости обращаться за услугой нотариуса.

Очень важно, чтобы дата выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и дата Договора купли-продажи совпадали.
Подробнее прочтите в статье: Что такое обременение квартиры

Теперь добросовестный приобретатель недвижимости может, в случае утраты прав на жилое помещение, рассчитывать на компенсацию своего реального ущерба из казны РФ, при условии, если он полагался на выписку из ЕГРН.

Статья содержит пример межтерриториальной сделки (внизу)

Все нижеописанные процедуры сохранены в 2021 году!

Содержание статьи подробное:

Оформление купли-продажи квартиры 2021

Оформление купли-продажи квартиры 2020-2021 г . Что нового?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *